Wymogi formalne
Podstawowe zasady dotyczące sprzedaży i kupna nieruchomości
można znaleźć w polskim Kodeksie Cywilnym. Istnieje jednak
wiele innych ustaw, które mogą mieć zastosowanie do
konkretnych transakcji, takich jak ustawa o gospodarce
nieruchomościami i ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym,
które mają zastosowanie do sprzedaży i zakupu przez gminy.
Zgodnie z polskim prawem, do zgodnego z prawem i
prawidłowego przeniesienia na nabywcę prawa własności
nieruchomości (zarówno własności, jak i użytkowania
wieczystego) wymagane jest sporządzenie aktu notarialnego i
dokonanie wpisu w księdze wieczystej.
Rejestracja
W Polsce istnieją dwa rodzaje publicznie dostępnych ksiąg:
■ księga wieczysta, w której wpisywane są tytuły prawne
do gruntów i ich obciążenia, oraz
■ rejestr gruntów i budynków (ewidencja gruntów i budynków),
który zawiera informacje na temat cech fizycznych gruntu,
klasy gruntu oraz jego przeznaczenia.
Zasadniczo nieruchomości w Polsce są zarejestrowane, a
tytuł prawny można ustalić na podstawie wpisów w księgach
wieczystych prowadzonych przez właściwe sądy rejonowe.
Każdy rejest gruntu oraz księgi wieczyste są dostępne dla ogółu społeczeństwa.
Wypisy są dostępne na wniosek, po uiszczeniu symbolicznej opłaty, a także są dostępne do wglądu online.
Polski system ksiąg wieczystych chroni tych, którzy nabywają nieruchomość.
Osoba, która kupuje nieruchomość od podmiotu, który jest wpisany jako właściciel nieruchomości w księdze, z reguły staje się jej nowym właścicielem, nawet jeśli księga zawiera błędy.
Ogólnie rzecz biorąc, obciążenia są wiążące dla nabywcy w dobrej wierze tylko wtedy, gdy zostały ujawnione w rejestrze.
Podlega to jednakże różnym wyjątkom, na przykład nie ma ochrony przed
pewnymi obowiązkowymi służebnościami lub obciążeniami, które powstają z mocy prawa, takimi jak prawo drogi. Nabywca udziałów w spółce posiadającej tytuł prawny do gruntu nie jest
chroniony w ten sam sposób.
Księgi wieczyste są swobodnie dostępne, ale akta zawierające dokumenty są dostępne tylko dla osób, które mogą udowodnić swój interes prawny i mogą je przeglądać. Oznacza to zazwyczaj, że tylko osoby,
których prawa są już odnotowane w księdze, mogą uzyskać dostęp do wpisów.
Od grudnia 2014 r. wszystkie polskie sądy wieczystoksięgowe prowadzą księgi wieczyste w formie elektronicznej.
Zgodnie z polskim prawem, tytuł prawny do nieruchomości można zasadniczo ustalić na podstawie wpisów w księgach wieczystych prowadzonych przez właściwy sąd rejonowy. Również w tym
zakresie istnieją różne wyjątki, na przykład w odniesieniu do niektórych obowiązkowych służebności lub obciążeń, takich jak
prawo drogi.
Rejestracja przeniesienia tytułu własności jest obowiązkowa. Należy jednak zaznaczyć, że zgodnie z polskim prawem przeniesienie prawa własności następuje z chwilą zawarcia aktu kupna-sprzedaży.
Nabycie prawa użytkowania wieczystego staje się skuteczne w momencie wpisu do księgi wieczystej, dodatkowo hipoteki również muszą być wpisane.
Treść ksiąg wieczystych jest rozstrzygająca w sprawach dotyczących tytułu prawnego.
Interesy prawne osób trzecich, takie jak prawo dzierżawy, służebności i prawo pierwokupu, mogą również zostać wpisane do księgi wieczystej, choć nie jest to obowiązkowe. Po
dokonaniu wpisu interesy te stają się wiążące dla każdej strony nabywającej nieruchomość, dlatego zaleca się dokonanie rejestracji, aby zapobiec ewentualnym roszczeniom, że kupujący nie wiedział o takich interesach